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叶檀
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日志文章

21-05-25 10:49

超越深圳!领涨全国! 这里的房子被疯狂抢购! 楼市格局已彻底改变!

文/顾天杰

 

 

供地大涨350% 最高溢价129% 房企抢破头

 

平地惊雷,西部山城夺得房价涨幅第一名。

 

国统局数据显示,70个主要城市里62个房价上涨,新房价格环比涨幅第一第二分别是重庆(1.4%)和广州(1.1%)。

 

春节后的重庆迎来了久违的回暖。

 

《每日经济新闻》记者报道后发现,不少热门项目不但出现了优惠取消、开盘售罄,甚至少部分开发商开始捂盘。

 

在这之前,5月中旬水土金融街两江融府出现过打地铺、通宵排队的奇葩一幕。

 

不止重庆,根据中国房地产信息协会数据显示,2021年至今,深圳、上海、杭州、南京等城市住宅销量比2019年同期增长一倍多。

 

热点城市供需两旺,只可惜房企和居民都没捞到好处。

 

房企疯狂拿地,最后可能利润率极低,当地刚需改善摇不到号,被压得喘不过气。

 

重庆一手房涨幅夺冠的同时,二手房也不甘示弱。

 

3月、4月二手房环比分别上涨0.8%和1.3%,位列全国第11名和第2名。

 

通常来说,重庆楼市成交量高峰出现在偏下旬,其他时间是淡季,突然出现如此高的成交量不仅说明预期回升了,市场也是实打实地在回暖。

 

4月成交的新房都是这之前房企拿地盖好的,所以不涉及月末首次集中供地,从另一个角度来说,它们也互相应证了一件事:

 

重庆核心区的第一梯队优质项目,保值升值潜力最大。

 

亿翰智库报告里提到,重庆2021年一季度楼市新房库存连续5个月下降,总量下降到745万平米,去化周期只剩4.1个月了。

 

买家很着急,因为重庆主城区核心地块本来好项目就少,买一套少一套。

 

 

 

各家房企更着急,因为2021年1-3月根本没有拿到多少地块,更不用谈优质与否了。

 

重庆全市2021年供地计划里,商品房住宅用地同比减少13%,主城区2021年拟出让商住类用地建筑面积1486万平米,同比减少30%。

 

所有房企,无论大而强还是小而美,都铆足了劲,拿地需求在4月底的首次集中供地竞拍上,彻底爆发了。

 

根据中指院数据,具体来看,4月重庆市合计推出46宗宅地和4宗纯商办用地,同比涨幅超3.5倍。

 

成交的地块里,有25宗地楼面价破万,其中保利中央公园地块和中海花卉园地块超15300元/平米。

 

重庆主城区这次住宅用地平均溢价率在42.99%,这是没有限地价导致的结果。

 

超过80%的宅地溢价率超过平均值,溢价率最高的沙坪坝区物流园立交旁280亩商住用地,有16家房企激烈竞拍,最终被招商以129.98%的溢价率收人囊中。

 

中心城区是房企焦点,也是上涨第一受益者,是重庆房价上涨的第一受益者,主城区已经远远甩开了郊区。

 

主城区成交楼面均价已经高达9133元/平米,其他17个市辖区楼面均价尽管突破了2000元/平米,可惜也只是主城区的五分之一。

 

重庆主城区平均溢价率43%,其余17个辖区溢价率只有21.2%。

 

我们再把集中供地和4月成交量结合,就能更好地看清重庆楼市未来。

 

3月份以来成都、西安陆续推出调控政策后,重庆承接了外溢需求,刺激到了4月的楼市成交。

 

2021年4月重庆中心城区商品房成交面积268.01万㎡,创下2021年最高纪录,环比上涨27.61%。

 

4月重庆中心城区商品房和商品住宅价格分别为12472元/平米和13883元/平米,环比小幅上涨。

 

目前,重庆楼市已经出现三大趋势:

 

A.大型央企和民营龙头房企优势持续扩大,龙湖、融创成最大赢家。

 

B.联合拿地成为主流,减轻资金压力,融创和同行们的联动最多。

 

C.优质地块溢价率最高,并且将一直高下去。

 

其中溢价率最高的地块,比较特殊,值得仔细分析一下。

 

首先是这块地起始价格比较低,而且紧靠着文旅城,配套相比那些刚刚平整好的地块要完善太多了。

 

同时它紧靠着科学城,是重庆最热门、发展最迅速的新兴板块,未来也优先享受到成渝双城经济圈的首期红利。

 

所以拍出最高溢价率,并不奇怪。

 

重庆集中供地如此火热的背后,也有隐忧。房企拿地之后通常需要一年半到两年,才能交付。

 

面粉上涨,面包价格必然会被持续抬高,挤压着刚需、首套改善买家们逐渐干瘪的钱包,山城居民的幸福感,恐怕会在未来一两年内持续下降。

 

深度下沉 打响新一轮争夺战

 

上一波重庆楼市的爆火,还得追溯到2015年,当时大量投资客涌入山城,推升房价。

 

一直到2018年重磅政策推出,才抑制住一路向上的房价,市场进入横盘状态。

 

时间加速到2021年,大约6年的时间里,重庆楼市经历了一轮完整牛熊转换。

 

尤其是2020年1月,国家首次提出成渝地区双城经济圈。

 

随后的10月16日,中共中央政治局召开会议,审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》通过,双城经济圈建设全面加速。

 

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在2020年5月9日,重庆召开座谈会,明确表示主城区要扩容,构建一个更大的主城都市区。

 

理想很丰满,现实很骨感。

 

从房产的角度上来看,重庆最有价值的资产,还是在主城区范围内,原因无他,这里接纳了最多的人口和就业。

 

数据显示,重庆在近五年重点城市人口净流入排行榜里,位列全国第二,大约200万人口中的绝大部分都留在了主城9大区域。

 

我们团队在4月25日的文章里提到过,结合热点城市供地公告,可以将它们分成三类:

 

第一梯队是供地最积极的城市,比如广州。

 

首次集中供地占全年总量40%以上,广州占总量的62%,非常激进,但大部分土地都是供在了增城、从化、南沙这样的远郊。

 

第二梯队是供地节奏不急不缓的杭州、济南、长春、无锡等地。

 

首次集中供地占全年总量20%-30%,政府稳健,房企观望不着急。

 

第三梯队是供地节奏较慢的深圳、厦门、北京、青岛等地。

 

当时集中供地还没有批量开启,如今第一批接近尾声,在一众城市里,低溢价率的北京显得非常特立独行。

 

相比北京,其他热点城市的土拍,非常出挑:

 

A.广州拍出48宗地块,尽管郊区为主还是有7宗地块触达限价,溢价率最高45%。

 

B.重庆拍出46宗地块,平均溢价率43%,最高溢价率129%。

 

C.杭州拍出57宗地块,总成交金额1178亿,平均溢价率24.85%。

 

单看北京市场溢价率超过15%的地块很少,实际成交价并没有便宜多少,30块地合计卖了1110亿,相当于去年金额的50%以上。

 

北京丰台张郭庄村A区居住用地,表面看溢价率只有5.08%,实际上开发商首开、卓远联合体以62亿元加3.25万平米的公租房拿下地块,相当于总面积的19%用于开发公租房,大大压低了开发商的利润。

 

土地拍卖从以前的每个月挤牙膏,一下子变成了批量甩卖的大卖场。房企们都有点措手不及,各城市的分化变得越来越剧烈,越来越细分。

 
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换句话说,在集中供地大举推进的情况下,各个城市的溢价率已经有些失真了。

 

一方面房企拍地在触达限价的情况下,必须提高租赁或者自持比例,利润率被大大压缩。另一方面,供地越激进的城市,未来房价上涨压力越大,潜在的调控也来得越快。

 

中国房地产报采访的一位重庆相关人士说,重庆楼市未来调控,重点是备案价。

 

比如已备案项目9个月内不能调整备案价,要调整备案价格必须满足一些条件。例如一个高层项目备案价2万元/平米,想向上调整到2.1万/平米,就必须销售5万平米。

 

目前重庆高层一栋大约2万平米,也就是说至少要连卖3栋楼才能满足未来可能出现的调控硬性指标。

 

这一轮重庆楼市的供需两旺一方面是因为新房供应太紧缺。

 

另一方面是因为无论大小房企都在提前做准备,抓紧时间拿地。重庆热度预计会再持续一个月,一直到7月份的第二次集中供地之前,才慢慢熄火。

 

对于重庆楼市未来,我们的观点很明确:

 

无论刚需改善,有需求还是得看首先考虑核心区的优质项目,重庆处于高速发展的状态中,往后看五年,依旧是主城区和西部科学城这样的优质板块,享受到最多红利。

 

再往后看,集中供地后的一线、二线和三线城市的土地拍卖,已经是三个完全不同的世界了。

 

比如泉州这样的热门三线,已经出现严重的土拍和二手房倒挂。

 

5月12日泉州安溪县土拍,吸引了金地、万科、保利、中骏、阳光城、旭辉等250家房企激烈竞争.

 

根据天眼查数据和媒体披露,为了提高中签率,房企们开了很多马甲公司竞拍,龙湖有60家马甲,金地25家、万科29家、金辉20家、阳光城9家、中骏11家......

 

主流房地产企业,和2015年以后,去三四线城市疯狂拓荒、实行高周转策略一样,如今在一二线土拍极其艰难的情况下,开始深度下沉最优质的三线城市,拿地造房。

 

按照这样的趋势,三线城市下一波涨价潮和调控加强,已经很近了。

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