叶檀专栏

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叶檀
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日志文章

23-11-07 04:52

楼市最大障碍 将被扫除!

拦在买房者面前,最大的障碍是什么?

 

是限购。

 

然而,一线城市坚如磐石的楼市限购政策,再次松动了。

 

10月24日,上海金山区发布新政。

 

新政之后,外地居民想在金山买房,最大的变化在于:

  

1.限购社保或公积金年限从5年缩减至3年

 

2.当地限购政策由以家庭为单位调整为家庭和个人

 

  

上海选择金山定向放松,主要原因一是人才引进、促进区域产业发展,二是金山区的存量房产,去化压力很大。

 

有数据显示,上海金山区目前的住宅库存约7900套左右,规模位居所有区域第二名,2023年以来增加了800套,去化周期达到25.6个月。

 

通常来说,去化周期超过12个月就已经是供过于求了。

 

作为风向标的上海楼市,自2023年9月以来,已经经历了数次放松。

 

9月1日,上海多个部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,执行认房不认贷。

 

五大新城目前是上海的发展重点。

 

一方面,五大新城能够盘活远郊的商业与楼盘,减轻上海城五区的负担。

 

另一方面,在上海2035规划中,五大新城有明确的人口增量目标,吸引更多新上海人入驻,给与更宽松的购房条件,是非常必要的。

 
 

在这次上海金山区定向放松之前,临港已经进行了一轮优化。

 

2023年9月7日,临港优化调整了人才住房政策。

 

其中对重点支持单位工作人才的工作年限要求从6个月以上,缩短为3个月以上。

 

一线城市限购放松,不可能一刀切式的全面放松,必然是从郊区、甚至远郊一点点向市区推进。

 

毕竟上海市区已经承载不了更多的人口了,必须逐渐向外疏导。

 

就在不久前,上海刚刚结束了2023年第三批次土地拍卖。

 

中指研究院数据显示,2023年上海已完成出让住宅土地总成交金额1838.2亿,目前这一规模位居全国第一。

 

土地热度极度分化,国企央企开发商占主导,土地安全边际高,是这一轮的关键词。

 

例如10月25日成交的3宗地中,青浦区赵巷镇佳环路东侧地块热度最高,这块地的特点是地块交通便利,配套成熟。

 

根据土拍规则,这块地起始楼面价为2.34万一平米,房地联动价为5.6万一平米,利润空间充足。

 

24位买家参与了这场竞拍,最终经过22轮竞价后触及价格上限,被华发成功摇号拿下。

 

克而瑞研究中心统计显示,17宗地块中有12宗地块被国央企竞得,5宗地块由城投公司拿下。

 

降低风险,提高利润,关注安全性,熬过下行周期。

 

开发商、中介、房东、买家,在这一刻达成了共识。

 

土拍的发展史与房地产的改革,几乎是同步进行的。

 

过去土拍竞价机制都是价高者得,后来增加了限价、摇号、竞租赁、竞品质等一系列额外规定。

 

到了2023年的今天,限价终于可以退居幕后了。

 

10月17日,厦门市自然资源和规划局发布公告称,厦门1幅宅地将于11月7日公开拍卖。

 

其中土拍规则最大的变化就在于:

 

不设拍卖底价、取消商品住宅销售限制均价,价高者得。

 

取消限价意味着更大的市场化自由度。

 

此前合肥、济南和成都也陆续取消了地价限制

 

10月12日,合肥发布2023年第三批土拍清单,有6宗地块明确将于11月2日出让,都没有显示价格上限。

 

10月9日济南自然资源和规划局发布补充公告,恢复2017年8月前价高者得原则确定竞得人,出让环节不再设立最高限价。

 

成都在9月26日发布《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》,官宣调整土地拍卖规则。

 

成都中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖,新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

 

当年土地限价出台的大背景,是地王大量出现。

 
 

房企从拿地到造楼,再到出售回笼资金,通常要经历2-3年的周期。

 

高价拿地的房企最终面对的会是:

 

楼市下行,地价贵过楼面价,每平米都在亏。

 

于是从2020年之后,地王在楼市有关新闻中出现的频率,大大降低了。

 

到了2023年,前三季度土拍情况,已经降到冰点。

 

中指研究院数据显示,2023年1-9月,全国300城住宅用地成交22391万平方米,同比下降33.4%。

 

其中济南、成都的土拍,住宅用地成交面积反而,别同比下降19.9%、12.7%。

 

土拍下降的城市,楼市量价同步下行,同时逐渐放开了地价上限。

 

一切终于全都连在了一起。

 

新一轮棚改的思路也变了。

 

具体来说,超大特大城市棚改将分为三类推进:

 

第一类是符合条件的实施拆除新建

 

第二类是开展经常性整治提升

 

第三类是介于两者之间的实施拆整结合

 

官方数据显示,住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来,已入库城中村改造项目162个。

 

新版的棚改,更加注重城市建设,而不是针对居民们的大拆大建。

 

通过改造,可切实消除安全风险隐患,改善居住条件和生态环境,促进产业转型升级,推动超大特大城市加快转变发展方式。

 

一部分集聚了产业的城中村在改造中将做好产业搬迁和转型升级。

 
  

在摸清城中村产业状况的基础上,城市政府将安排好产业转移承接园区,发挥龙头企业示范带动作用,先行有序疏解集聚产业。

 

改造后,将根据城市产业发展规划,合理安排产业布局,引入优质产业项目,促进产业转型升级。

 

2021年9月,国家统计局根据2020年全国人口普查数据,通过《求是》杂志发布了全国超大和特大城市名单。

 

全国目前有7个超大城市,分别为:

  

上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津

 

以及15个特大城市:

  

武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州。

 

最近媒体还提出了一种新的说法,叫做:

  

中国将推动新一轮“房改”

  

主要是针对之前高层会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

 

这份文件明确提出两点:

 

1.加大保障性住房建设和供给

 

2.推动房地产转型,让商品房回归商品属性,满足改善预期

 

有机构统计过这样一个数据:

 

数据显示,北京在2000到2012年间,房价从全国均价的2倍上涨到3倍。

 

2013到2018年间,北京房价从全国的3倍逐渐上涨到4.4倍。

 

中国房价行情网2023年9月数据显示:

 

北京和上海平均单价分别为72263/平米和71421/平米。

  

  

同一时期,全国100个重点城市二手房均价为15378元/平米。

 

北京与上海的房价相当于重点城市二手房均价的4.6倍。

 

房价,依旧有下降空间。

 

楼市,已经走到了巨大变革的前夜。

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