叶檀专栏

拦在买房者面前，最大的障碍是什么？

是限购。

然而，一线城市坚如磐石的楼市限购政策，再次松动了。

10月24日，上海金山区发布新政。

新政之后，外地居民想在金山买房，最大的变化在于：

1.限购社保或公积金年限从5年缩减至3年

 

2.当地限购政策由以家庭为单位调整为家庭和个人

上海选择金山定向放松，主要原因一是人才引进、促进区域产业发展，二是金山区的存量房产，去化压力很大。

有数据显示，上海金山区目前的住宅库存约7900套左右，规模位居所有区域第二名，2023年以来增加了800套，去化周期达到25.6个月。

通常来说，去化周期超过12个月就已经是供过于求了。

作为风向标的上海楼市，自2023年9月以来，已经经历了数次放松。

9月1日，上海多个部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行认房不认贷。

五大新城目前是上海的发展重点。

一方面，五大新城能够盘活远郊的商业与楼盘，减轻上海城五区的负担。

另一方面，在上海2035规划中，五大新城有明确的人口增量目标，吸引更多新上海人入驻，给与更宽松的购房条件，是非常必要的。

在这次上海金山区定向放松之前，临港已经进行了一轮优化。

2023年9月7日，临港优化调整了人才住房政策。

其中对重点支持单位工作人才的工作年限要求从6个月以上，缩短为3个月以上。

一线城市限购放松，不可能一刀切式的全面放松，必然是从郊区、甚至远郊一点点向市区推进。

毕竟上海市区已经承载不了更多的人口了，必须逐渐向外疏导。

就在不久前，上海刚刚结束了2023年第三批次土地拍卖。

中指研究院数据显示，2023年上海已完成出让住宅土地总成交金额1838.2亿，目前这一规模位居全国第一。

土地热度极度分化，国企央企开发商占主导，土地安全边际高，是这一轮的关键词。

例如10月25日成交的3宗地中，青浦区赵巷镇佳环路东侧地块热度最高，这块地的特点是地块交通便利，配套成熟。

根据土拍规则，这块地起始楼面价为2.34万一平米，房地联动价为5.6万一平米，利润空间充足。

24位买家参与了这场竞拍，最终经过22轮竞价后触及价格上限，被华发成功摇号拿下。

克而瑞研究中心统计显示，17宗地块中有12宗地块被国央企竞得，5宗地块由城投公司拿下。

降低风险，提高利润，关注安全性，熬过下行周期。

开发商、中介、房东、买家，在这一刻达成了共识。

土拍的发展史与房地产的改革，几乎是同步进行的。

过去土拍竞价机制都是价高者得，后来增加了限价、摇号、竞租赁、竞品质等一系列额外规定。

到了2023年的今天，限价终于可以退居幕后了。

10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1幅宅地将于11月7日公开拍卖。

其中土拍规则最大的变化就在于：

不设拍卖底价、取消商品住宅销售限制均价，价高者得。

取消限价意味着更大的市场化自由度。

此前合肥、济南和成都也陆续取消了地价限制

10月12日，合肥发布2023年第三批土拍清单，有6宗地块明确将于11月2日出让，都没有显示价格上限。

10月9日济南自然资源和规划局发布补充公告，恢复2017年8月前价高者得原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

成都在9月26日发布《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，官宣调整土地拍卖规则。

成都中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

当年土地限价出台的大背景，是地王大量出现。

房企从拿地到造楼，再到出售回笼资金，通常要经历2-3年的周期。

高价拿地的房企最终面对的会是：

楼市下行，地价贵过楼面价，每平米都在亏。

于是从2020年之后，地王在楼市有关新闻中出现的频率，大大降低了。

到了2023年，前三季度土拍情况，已经降到冰点。

中指研究院数据显示，2023年1-9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。

其中济南、成都的土拍，住宅用地成交面积反而，别同比下降19.9%、12.7%。

土拍下降的城市，楼市量价同步下行，同时逐渐放开了地价上限。

一切终于全都连在了一起。

新一轮棚改的思路也变了。

具体来说，超大特大城市棚改将分为三类推进：

第一类是符合条件的实施拆除新建

 

第二类是开展经常性整治提升

 

第三类是介于两者之间的实施拆整结合

官方数据显示，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

新版的棚改，更加注重城市建设，而不是针对居民们的大拆大建。

通过改造，可切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式。

一部分集聚了产业的城中村在改造中将做好产业搬迁和转型升级。

在摸清城中村产业状况的基础上，城市政府将安排好产业转移承接园区，发挥龙头企业示范带动作用，先行有序疏解集聚产业。

改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级。

2021年9月，国家统计局根据2020年全国人口普查数据，通过《求是》杂志发布了全国超大和特大城市名单。

全国目前有7个超大城市，分别为：

上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津

以及15个特大城市：

武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州。

最近媒体还提出了一种新的说法，叫做：

中国将推动新一轮“房改”

主要是针对之前高层会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

这份文件明确提出两点：

1.加大保障性住房建设和供给

 

2.推动房地产转型，让商品房回归商品属性，满足改善预期

有机构统计过这样一个数据：

数据显示，北京在2000到2012年间，房价从全国均价的2倍上涨到3倍。

2013到2018年间，北京房价从全国的3倍逐渐上涨到4.4倍。

中国房价行情网2023年9月数据显示：

北京和上海平均单价分别为72263/平米和71421/平米。

同一时期，全国100个重点城市二手房均价为15378元/平米。

北京与上海的房价相当于重点城市二手房均价的4.6倍。

房价，依旧有下降空间。

楼市，已经走到了巨大变革的前夜。