叶檀专栏

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叶檀
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日志文章

21-04-28 11:34

大变化!中国城市大调整!楼市逻辑 彻底变了!

文/顾天杰

 

 

 

大规模的集中供地,真的来了!

 

根据不完全统计,4月中旬开始到5月份结束,长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、天津、福州、青岛、深圳、厦门、南京这13个城市开启了一轮全新的土地集中出让。

 

根据之前的市场反馈,大家普遍认为这对大型龙头房企来说是利好,因为相比中小型房企来说,TOP前50强明显有更高的土地容错率、更雄厚的资金和更优秀的投资拓展团队。

 

可是,现实狠狠地打了一把脸,集中供地之后,龙头房企的境遇并没有明显的改善。

 

为什么会这样?

 

主要还是因为房企钱紧。

 

绕了一圈,大家终于发现,即使强如龙头房企,也并没有真正做到赢家通吃。

 

《21世纪经济报道》采访了多名头部房企人士发现,尽管大房企资金成本低、产品力强,可灵活性远不及中型专业房企,其次短时间内筹集大量资金,难度非常高。

 

另一个非常明确的现象是:

 
2020年以来房企融资额度非常紧缺,TOP50也是如此。
 

贝壳研究院数据显示,2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿,同比下降23%;其中TOP31-TOP50的房企下降幅度最大,同比减少62.06%,其次是TOP10的房企,降幅为57.71%。

 

在2021年2月集中供地政策出台后,房企投拓部一度成为业内一个梗,有人说他们一年只干三个月,剩余时间发发呆就行。

 

实际情况远比外界想象要复杂得多。

 

龙头房企的拿地逻辑完全改变了,现在各自在做擅长的楼市领域,侧重方向不尽相同。

 

比如万科郁亮之前公开说:

 
中国城市化进入第二个发展阶段,建设世界级的都市圈,将成为中国下一轮增长的核心驱动力,像TOD、城市更新、大型复杂项目等,都成为未来城市的必备元素。
 

万科的操作代表一种趋势,意味着有些房企希望以城市更新作为切口,寻找一些业务增量,类似的包括中海、招商蛇口等龙头房。

 

越是规模庞大,在三道红线和两集中大背景下,不得不变得越来越保守和折中,因为如果不这么做,资金就会短缺,无法顺利拿到心仪的地块。

 

毕竟断粮这种事,对于房企来说是不可接受的。

 
 

除此之外,几乎所有房企都在猛攻所谓的业务多元化,谋求出路,想要捅破天花板获得新发展。

 

然而现实是残酷的,房企多元化时间紧、难度大、目前暂时不挣钱,更不能支撑主营业务。

 

与此同时,在调控收紧大背景下,留给龙头房企新业务试错的空间越来越小,成本越来越高了。

 

即使采用赛马模式,尽最快速度筛选出来新业务,也无法在短短几年间形成规模,贡献利润。

 

例如万科2020年多元化业务增速很快,给了市场一个惊喜,可是体量依旧很小。

 

财报显示,万科旗下的长租公寓品牌泊寓2020年营收25.4亿。物业服务万物云营收182.04亿,同比增27.36%。

 

物流仓储方面万纬物流全年管理项目营收18.7亿,同比增长37%,其中高标库和冷库收入同比增长29%和60%。

 

2020全年万科总营收4191.1亿,以上三项多元化业务总和为226.14亿,占总营收比重也只有5.395%,新业务依旧处于成长期。

 

同时,有些项目已经悄然退居幕后了。

 

2020年底万科原冰雪事业部丁长峰发了条朋友圈:

 

经过3个月的筹备,集团正式发文成立了万科酒店及度假事业部,原冰雪事业部并入新的BU。

 

关关难过关关过,房企面前的困难,远不止三道红线和两集中这么简单。

 

 

热点城市供地大轮动 开启!

 

截止4月25日,22个重点城市里已经有长春、济南两个城市开启了首批集中供地。

 

从整体情况来看,长春首场集中供地与以往相比,在溢价率方面没有明显变化。

 

溢价成交的地块有6宗,其中只有1宗触及最高限价,总计出让38块土地,创历史之最。一方面说明长春当地房企对于政策持观望态度,另一方面也说明它们没有准备大量资金,选择谨慎拿地。

 

长春这次集中供地可以用一句话来总结:

 
平淡如水,略有亮点。
 

这次土拍触及限价时,长春采用了“设置最高限价+竞配建租赁住房”的新模式。

 

华润是唯一通过这种方式拍地的房企。8.53亿元和竞配建租赁住房4100平方米,它拿下了位于宽城区小南街地块,项目可售楼面价为3585元/平方米,溢价率29.4%,是长春本轮溢价率最高的一块地。

 

4月23日济南迎来首批两集中供地,83宗挂牌土地分布在市内六区、高新区和莱芜区、钢城区。按照首次集中供地规模,住宅用地约占全年计划供应量的三成左右。

 

根据公开资料,以及各大热点城市已经公布的供地预告来看,我们可以将其分为三类:

 

第一梯队是供地最积极的城市,包括广州 。

 

它们首批集中供地量占2021年总量的40%以上,广州最为激进,挂牌总价超过900亿,占全年住宅供地计划的62%,但土地质量和区位并不好,主力供应都安排在了增城、从化、南沙等远郊地区。

 

第二梯队是供地节奏不急不缓的杭州、济南、长春、无锡等地。

 

它们首次集中供地占全年计划供应量的20%-30%不等,属于稳健型,溢价率较高的地块也比较少,在观望的房企很多。

 

第三梯队是供地节奏较慢的深圳、厦门、北京、青岛等地。

 
 

深圳作为人多地少的典范城市,首次集中供地只占全年计划供应量的10%,合计6宗宅地,非常谨慎,核心原因还是最近三个月深圳楼市过于火爆,于是供地方面的数量和质量都被强行往下压了一下。

 

北京和深圳相比又有区别,毕竟这里寸土寸金。即将在5月8号推出的地块,有很多优质地段,核心区占比和2020年相当,质量有明显上升,显然是不想一次性出完,奈何市场过于热情,当地房企嗷嗷待哺。

 

如此看来,22个热点城市的集中供地,有点像是A股各种热门公司的板块轮动。

 

哪个城市的楼市火热、成交量大,当地政府必然会在一个季度内做出相应调整。

 

第一场供应量少、质量一般,那么必定在7月后来的集中供地上,提高一下质量和数量。

 

考虑到头部房企饱受资金之困,必须把钱用在刀刃上,于是不可能和过去分散拍地时一样,每一块都疯狂加价竞拍,只能退而求其次,选择有限资金下的最优解,拿最想要的地,剩下的和其它房企联合开发。

 

在上一轮周期里,TOP50房企完成了三四线大规模扩张,战略性地退回到了一线和新一线,选择深耕自己熟悉的项目和板块,同时全力发展多元化业务。

 

又过了3年,随着集中供地政策出台和热点城市楼市升温,房企又开始做两手准备了。

 

一方面在热点城市,龙头房企有选择性地竞拍自己最想要的土地,做出市场接受的优质新房,在房子质量和资金压力间寻找平衡点。

 

另一方面,一度被抛弃的三四五线城市,尤其是它们的优质地块,即将迎来第二春,我们已经看到少数三四线热门地块价格创新高了。

 

这又是一场轮回。

 

兜兜转转,挣扎着寻求增长的房企们,在热点城市“追地”的同时,也留了一手,同时在三四线寻找优质猎物。

 

 

地主家也没余粮了

 

整体来看,第一轮集中供地部分达成了稳定地价、抑制房价的作用,尤其是供地节奏稳健的长春、济南等地,土地市场热度得到了有效控制。

 

只是从目前情况来看,一手房的挤出效应,在未来的一二线热点城市会越来越明显,各位檀香如果真的是刚需,想在热点城市入手新房,必须早做准备。

 

为什么这么说?

 

我们以近期热点城市西安为例,安居客显示新房均价大约1.4万元一平米,新浪财经发布的2020年各城市工资中位数里,西安是4203元。

 

我们假设买一套90平米三房,一个普通西安人大约需要不吃不喝接近300个月,折合25年。

 

按照2021年2月25日,西安市政府公布的人均预期寿命80.3岁,如果决定买房,大半辈子会和房贷共存。

 
 
 

所以在不调控、不掏空6个钱包的情况下,一二线城市打拼的普通人,会距离安家梦越来越遥远。

 

在集中供地影响下,购买新房的难度并不会下降,热点城市依旧很热,如果选择二手房,就必须承受老旧的房型结构,以及更高的溢价。

 

孙宏斌在2020年融创业绩会上也说:

 
我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天。不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,对谁都没好处。
 

很真实,孙总是个实在人。

 

我们预测,随着集中供地的逐步落实,开发商将更专注于拿优质地块,只有那些新房最容易去化,对开发商帮助最大。

 

想在一线、新一线买品质新房的群体,必须尽早做好规划,在摇不到号、积分不足的情况下,会陷入长期无房可买的尴尬境地。

 

未来,土地拍卖也将逐渐趋向于定制化,一块地的竞拍和销售条件,都可以有针对地定制,这一轮调控最终的效果如何,需要7月、10月供地后才见分晓。

 

各位檀香,先别着急,让子弹飞一会儿。

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